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頂樓加蓋如何不被拆除

房東:小瞳
發表時間:2017-02-21


屋頂平台是否為違章建築:
屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖,按圖查對,凡圖上所無之建物,即屬違建。



頂樓加蓋是否為違章建築 :
頂樓加蓋部份,現行買賣概分兩類:一為簡單起造僅有遮風避雨的功能,其功能並不齊全,必須依附頂樓始可使用者;一為完整起造,可不必依靠頂樓而能單獨使用,具有高度經濟效益。相比較之下,前者的爭議較大。在屋主及買方意思表示不明情形下,應探求當事人之真意,不得拘泥於契約所載,而該頂樓加蓋是否應歸屬買方,應依買賣當時的情況,例如屋主是否對仲介主張出售的意願?簽約時是否對該加蓋做說明、或於買方付定前曾帶買方參觀加蓋部份,向其解釋如何使用等語,以釐清加蓋之所有權歸屬;同時,買方必須瞭解,頂樓加蓋部份係屬違建,隨時有被拆除的危險,無論該加蓋部份之裝璜如何,若一旦為政府公權力所拆除,危險負擔應依民法的規定,交付之前由屋主負擔、交付之後由買方負擔。建議消費者於購買房地,若一併承購加蓋時,應特別注意買賣合約的內容,須連同加蓋部份載明清楚,並將責任歸屬劃分明確,以免損失過鉅。

社區頂樓屋頂平台,此為公寓大廈的共用部分,《公寓大廈管理條例》第八條第一項規定:「公寓大廈…樓頂平台…,非依法令規定並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」;因而如有公寓大廈的住戶在頂樓屋頂平台搭建違章,此一問題涉及兩方面:一、為違建的管理;二為屋頂平台的利用。

內政部營建署於民國85年10月14日以85營署建字第20026號函認為:「…按公寓大廈住戶利用屋頂平台打球活動,需圍以網籬,該網籬如為臨時性且非屬建築法第7條所稱之雜項工作物者,在無危害公共安全條件下,其建築物高度計算,得依建築技術規則建築設計施工編第1條第七款及第七之一款規定,不計入建築物高度。惟屋頂平台之使用,因涉及《公寓大廈管理條例》第八條規定,仍應經區分所有權人會議之決議辦理。」,此一函釋亦在在說明前揭意旨。

而一屋頂平台上的違章建築超過「15年」,依法不可能成為合法建築。就以台北市而言,台北市的《台北市政府當前取締違建措施》規定,其執行拆除計畫有三大要點:

民國84年1月1日以後產生違反台北市違章查報作業原則之違章建築,不論地區及違建規模大小,一律查報拆除,並列管加強巡查,對拆後重建及施工中違建,則採現查現拆及移送法辦,以遏止新違建產生。

一般最常見的違章建築,如室內夾層與陽台外推,屋頂平台、露台、前院、後院、屋側、法定空地,甚至佔用防火巷而擅自增建者,另一種較不容易被發覺的便是室內違建,例如將上下樓層打通為樓中樓,或為增加室內使用空間而擅將鋼筋混凝土牆或剪力牆拆除,此不僅會影響到建物結構安全,如不幸因天災而導致建物倒塌,還得吃上公共危險罪官司。



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