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專任簽技巧

房東:小馬
發表時間:2014-03-24



專任簽技巧


勿輕易簽署"專任委託銷售合約"


信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!!



打官司時, 法官只認字不認人!!


委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" "專任


委託銷售" , 也沒有部分仲介所謂只有"專任委


, 而無一般委託"的狀況!!



1.
勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是


有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不


肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據


(根據內政部地政司統計,201116月全台房


地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛


較去年上半年增加80.5%, 是比2010年同期增


加最多的交易糾紛!)



2.
建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約


是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰


),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表


示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一


仲介銷售, 喪失賣屋主動權!






3.
無論是"專任委託銷售""一般委託銷售",


!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱


), 勿因仲介呼?或是隨便帶過就馬上簽約,


為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然


 其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合


約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何


疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在


該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註


(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記!


益是要靠自己爭取與維護!!



4.
請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲


介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方


權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證


於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效


之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的


精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主


均可出售), 也與內政部於92626 內授中


辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"


動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!



若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得


屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先


簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約,


便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍


會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常


發生)!!



5.
內政部 92626 內授中辦地字


0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託


銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下




有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所


使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約





書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則


在委託期間內,不得自行出售或另行 委託


其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為之規


定,反之,則屬一般委託銷售契約書。



由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知,


般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委


託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任


委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解


, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小


!!



建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷


售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委


託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介


所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這


些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權


, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合


約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契


, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文;


另消保法第1112: 定型化契約中之條款違


反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效!!),


該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公


司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家


仲介公司.



6.
部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專


任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(


屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題),


以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!



7.
若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自


身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(


方須簽名蓋章以及押日期):



a.
本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不


得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合


" 之限制!



b.
若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動


產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間,


及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司)


不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約


罰款"!!




=>
這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的


仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的


作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,


....



c.
在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前,


(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時


!



8.
若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(


)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價


已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲


介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)






審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!






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  • 1 樓住戶:白安
    發表時間:2014-06-13

    與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!!
    針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享:
    1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售
    合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅
    違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據!
    2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
    因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
    屋的主動權!

    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


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    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
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    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
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    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


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