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不動產經濟也管理條例

房東:天之驕子
發表時間:2011-12-06


買賣房屋透過房屋仲介就是要求一個安心和保障,因為政府對房仲業有嚴格的法律【不動產經濟也管理條例】規範,而且法官往往認定房仲業要在買賣過程中扮演更專業吃重的角色。


然而靠山山倒,靠人人跑,還是靠自己最好。一旦發生買賣糾紛,不動產說明書往往是法官判決的重要參考依據。所以成交簽約的時候,房仲一定會要求買方簽名確認審閱過不動產說明書的相關內容,尤其是房屋現況說明書更是重點中的重點,如果賣方有虛偽記載不實的部分或房仲未善盡調查的義務,買方打官司的贏面幾乎就是99.99999%。


不動產說明書是房屋仲介接受屋主委託後一定要製作的資料,主要是要針對產權進行調查,藉以判斷是否有危害交易安全的地方,同時也要附上委託合約,證明屋主有正式委託該房仲業者進行銷售,避免衍生一屋二賣或無權代理的交易糾紛。


當中最重要的就是房屋現況說明書,買方主要是依照該資料來研判房子的使用狀態及屋況,更是雙方將來對薄公堂的重要證據,所以不管是付斡旋或要約,仲介一定會要求買方簽名確認已看過,只要買方沒簽名,就算最後談成了,買方也可以主張交易無效。 


房屋現況說明書主要告知事項如下:


一、房屋是否有違建、增建、陽台外推情形。


如果有的話,是否曾經有被報拆或收到查報通知單,這是買賣交易糾紛最大的來源。


二、房屋是否有做過氯離子(海砂屋)、輻射鋼筋(輻射屋)檢測。


如果有的話就要提供檢驗報告;如果沒有的話,買方有權於簽約後,委託專業檢測機構來進行檢測,一旦證實是海砂屋或輻射屋,買賣合約無條件解約及失效。


三、房屋是否有發生漏水現象。


雖然現在沒有,但是曾經發生過或經過修繕處理也要告知,否則就是隱瞞物之瑕疵,這是買賣交易糾紛的最大宗。


四、房屋是否曾經發生過“非自然”身故情形。


非自然身故的定義就是凶宅,也就是自然死亡以外的情形,因為中古屋動輒20~30年,家中可能曾經發生過長輩自然往生或家人重病不治。如果買方無法接受屋內曾經有死過人的事實,不管是自然或非自然,一定要加以聲明確認。很多交易糾紛都是出現在身故是自然或非自然認定爭議,依法而言是非自然才能構成凶宅的成立要件。


五、房屋是否有占用他人土地建築的爭議。


有些房子會發生有一部份建築蓋在道路用地或他人土地上的情形,為了避免將來的法律糾紛,屋主必須誠實告知。


六、房屋是否有租約。


如果有的話,租約期限和租金各是多少?很多房子雖然有人住,但是卻不一定就是屋主,因為買賣不破租賃,為了避免買了房子卻無法搬進去住,屋主必須清楚的交代房屋目前的使用狀況為何。


七、房屋的管理費用是多少。


很多屋主常常忘了告知或告知金額錯誤,讓買方覺得有被欺騙的感覺,進而造成交易糾紛。


房屋現況說明書對買方真的非常重要,一定要花時間仔細的看和詢問,否則將來發生交易糾紛,而買方又白紙黑字簽名確認已知悉,到時候將會對買方造成相當不利的影響。





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  • 1 樓住戶:代槐
    發表時間:2013-10-03

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